מי ידחה ומי יתקבל? "גזר הדין" של מאות דירות ומגדלים בירושלים

מי יאושר ומי ידחה? שורה של תוכניות התחדשות עירונית צפויות לעלות השבוע לדיון בוועדה המקומית בירושלים, ובהן מתחמים הכוללים מאות יחידות דיור ומגדלים שיגיעו עד לגובה של 40 קומות. חוות הדעת של מהנדס העיר, אינג' יואל אבן, תומכת בקידום מרבית התוכניות, אך ממליצה שלא לאשר להפקדה שני מתחמים.

עוד בנושא:
חוגגים את הרס הבניינים בקטמונים בירושלים
בלעדי: היזם בשכונה החרדית הפתיע בבקשה להפחית את מספר הקומות
השכונה הירושלמית שלא מפסיקה להשתנות

על פי הפרסום באתר 'מגדילים', אחת התוכניות המומלצות למתן תוקף היא תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב מקסיקו 8-14 בשכונת קריית מנחם, ביוזמת חברת תב"ע קפיטל. במסגרת התוכנית מוצע להרוס מתחם הכולל 74 יחידות דיור ולהקים 386 יחידות דיור חדשות, תוספת של 312 יחידות, בבינוי הכולל מבנים בני 39 ו-40 קומות לצד בינוי מרקמי.

בוודאי יעניין אותך:
1,430 דירות חדשות בדרך: חמש תוכניות ענק בירושלים
עם פסנתר כנף: מעמד חתימות חגיגי בלב גוש שמונים | צפו
השבוע בועדה: תוכנית הבניה של "מתמידים ירושלים" הורדה מסדר היום
בלעדי: האזהרה החריגה שמופנית לתושבים וליזמים בשכונות החרדיות
"מידרונית": הפתרון החדש שיחבר את שכונות ירושלים לרכבת הקלה (וידאו)
מדהים: השטח המוזנח בלב ירושלים הפך לפארק מרהיב
גשר המיתרים "בסכנה": אושר פרויקט הענק שישנה את הכניסה לירושלים

התוכנית הופקדה בחודש מאי והוגשו נגדה שלוש התנגדויות, מטעם העירייה, המינהל הקהילתי ודייר במתחם. בחוות דעתו כתב מהנדס העיר כי "סכמת הבינוי המוצעת נמצאה מנותקת ברובה מהרחוב ומהמרחב הציבורי, לא מציעה את העיבוי הנדרש לצרכי ציבור בתכניות התחדשות וע"פ הפרוגרמה הנדרשת ומשתמשת בשטחים בבעלות עירונית ללא תמורה מספקת".

בעקבות זאת ממליץ המהנדס לבצע שינויים בבינוי, לשנות את מיקום המבנים ולהרחיב את הקו הכחול כך שייכללו בתוכנית שטחים בבעלות עירונית. בכפוף לשינויים הללו הוא ממליץ לאשר את התוכנית. את התוכנית ערך האדריכל נוי לזרוביץ.

תוכנית נוספת המומלצת למתן תוקף היא תוכנית הפינוי־בינוי ברחובות איסלנד 19-21 וקולומביה 16, ביוזמת חברת אזורים, שהגישה אותה יחד עם העירייה. לפני כשנתיים וחצי דיווחה החברה על צירוף בניין נוסף למתחם ועל השגת הרוב הדרוש של בעלי הדירות לקידום הפרויקט.

במתחם, הממוקם בין הרחובות קולומביה ואיסלנד, קיימים שלושה מבני מגורים בני שלוש עד ארבע קומות ובהם 74 יחידות דיור. במקומם מוצע להקים שלושה מבנים בגובה של 10 עד 27 קומות ובהם 319 יחידות דיור. נגד התוכנית הוגשו שתי התנגדויות, אחת של תושב במתחם ואחת כהתנגדות עצמית של היזם. את התוכנית ערך האדריכל מנדי רוזנפלד.

במקביל ממליץ מהנדס העיר לוועדה המקומית להצטרף כמגישה לתוכנית ההתחדשות העירונית במתחם ריינס בשכונת קריית משה, ביוזמת חברת טרא פרויקטים. התוכנית כבר אושרה להפקדה בוועדה המחוזית ומציעה להרוס שני מבנים קיימים ברחובות ריינס וניסנבוים, שבהם 79 יחידות דיור, ולהקים 222 יחידות דיור בשלושה מבנים.

הבינוי המוצע כולל שני מבנים מרקמיים בני תשע קומות ומגדל בן 29 קומות, לצד חזית מסחרית ושטחים מבונים לצורכי ציבור. בדברי ההסבר לחברי הוועדה נכתב כי התוכנית כוללת שטחים ציבוריים מוצעים וחילופי קרקע שמטרתם לשפר את התכנון ואת המרחב הציבורי. בהתאם לכך ממליץ מהנדס העיר על הצטרפות הוועדה המקומית כמגישה לתוכנית. את התוכנית ערך האדריכל קרלוס פרוס.

תוכנית נוספת שזוכה להמלצת מהנדס העיר להפקדה ממוקמת בשדרות הרצל 74 ו-76 וברחוב דגניה 7 בבית הכרם, ביוזמת חברת קהאן בית הכרם. התוכנית מציעה להרוס שלושה מבנים קיימים בני ארבע קומות, הכוללים יחד 31 יחידות דיור, ולהקים במקומם שני מבנים חדשים ובהם 141 יחידות דיור.

המבנה המערבי המוצע יהיה בן 19 קומות כלפי שדרות הרצל ו-22 קומות כלפי רחוב דגניה, וישלב מסחר, תעסוקה, מגורים ושטחים ציבוריים מבונים. לצדו מוצע מבנה מזרחי בן 11 קומות כלפי שדרות הרצל ו-13 קומות כלפי רחוב דגניה, שישלב מגורים ומסחר. מהנדס העיר ממליץ להפקיד את התוכנית, שאותה עורך האדריכל אללו ניסים.

מנגד, שתי תוכניות פינוי־בינוי אינן זוכות להמלצת מהנדס העיר. הראשונה ממוקמת בשדרות הרצל 92 ו-94 וברחוב המשוררת רחל 8-12 בבית הכרם. היא מציעה להרוס חמישה מבנים ובהם 68 יחידות דיור ולהקים שבעה מבנים חדשים בגובה של 10 עד 30 קומות ובהם 399 יחידות דיור.

מהנדס העיר ממליץ לדחות את התוכנית, בין היתר משום שרוב המתחם אינו ממוקם על ציר הרכבת הקלה. בחוות הדעת נכתב: "לא ברור אם התכנית מוגשת על פי מדיניות רכבת קלה או על פי מדיניות פינוי בינוי. אם התכנית מקודמת על פי מדיניות רכבת קלה היא הייתה צריכה להפריש 40 אחוז משטח התכנית עבור צורכי ציבור, ולהקצות 25 אחוז משטחי הבניה עבור שימושים שאינם מגורים והתכנית אינה מציעה זאת. אם התכנית מקודמת על פי תקן 21 ומדינות פינוי בינוי, אז המכפיל המוצע בתכנית הוא גבוה ואינו תואם לתכניות פינוי בינוי בשכונה".

עוד צוין בחוות הדעת כי התוכנית אינה מציעה פתרון לתוספת המשמעותית של יחידות הדיור דרך רחוב רחל המשוררת, שהוא רחוב צר וללא מוצא. את התוכנית ערך האדריכל דר עמוס.

התוכנית השנייה שאותה ממליץ מהנדס העיר לדחות ולא לאשר להפקדה היא תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב אריה בעהם 2-4 בשכונת פת, ביוזמת חברת ש. בן טובים פרויקטים ושותפויות. היא מציעה להרוס שני מבנים קיימים ובהם 32 יחידות דיור ולהקים שני מגדלים בני 30 קומות ובהם 240 יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה ומסחר.

בחוות הדעת נטען כי התוכנית אינה מציעה תכנון וניצול ראויים של המתחם וכי העמדת המבנים המוצעת גנרית וחסרת זיקה תכנונית נדרשת למרחב הסמוך, ובפרט לתוכנית המאושרת במשולש פת. מהנדס העיר כתב כי "מצב זה יוצר פער תכנוני משמעותי באזור התפר שבין התכניות ומוביל להיווצרות רצועת תחום שאינה מטופלת כראוי, הפוגעת ברציפות התכנונית ובאיכות המרחבית".

את התוכנית ברחוב אריה בעהם ערך האדריכל בן גור אבי. אם המלצות מהנדס העיר יאומצו בוועדה המקומית, מרבית התוכניות שעל הפרק ימשיכו להתקדם, בעוד שני המתחמים בבית הכרם ובפת צפויים להידחות בשלב זה.