"זועקים להסדרה": המשבר נדל"ני הענק בלב ירושלים

משבר נדל"ני דרמטי מתנהל בשנים האחרונות בלב ירושלים. מאות משפחות בשכונות רחביה וטלביה חיות בדירות שנבנו על קרקעות שהיו בעבר בבעלות הכנסייה והוחכרו לקרן הקיימת לישראל, אך הזכויות עליהן מוגבלות בזמן ועתידות להסתיים בשנת 2050.

עוד בנושא:
ועכשיו, התביעה: אלפים הצטרפו לתביעת ענק בסאגת קרקעות הכנסיה בירושלים

כפי שפרסמנו בעבר כאן ב'ירושלים החרדית', הקרקעות נמצאות כיום בבעלות יהודית מלאה ומנוהלות על ידי חברת אקסטל של גארי ברנט. הן כוללות כאלף דירות, שטחים ירוקים רחבים ונכסים לאומיים רבי ערך כמו חלק ממוזיאון ישראל, עמק המצלבה ומרכז בגין.

על פי הפרסום העדכני ב'כלכליסט', מה שנראה במשך שנים כבעיה רחוקה הפך למציאות יומיומית המכבידה על חיי התושבים. הם מתמודדים עם חוסר ודאות קנייני, ירידת ערך נכסים וקושי הולך וגובר לנהל חיים כלכליים תקינים.

המצב הנוכחי גורם לכך שהדירות נסחרות בכשישים אחוז מערכן בלבד. מאחר שמדובר בשכונות המבוקשות בירושלים, המשמעות היא ירידת ערך של מיליוני שקלים לדירה.

יעקב, תושב טלביה, מתאר את הבעיה: "ניסינו לבדוק אפשרות למכור או לשדרג, וראינו מיד שהשוק מתייחס אחרת לדירות על הקרקעות האלה. אנשים שואלים שאלות, הבנקים זהירים יותר. בשורה התחתונה זה כבר משפיע על הערך ברמה כזו שאנחנו אובדי עצות".

הזכויות של הדיירים הן זכויות חכירה שנקבעו מראש לתקופה מוגבלת. במילים אחרות, מדובר בהסדר חוזי שבסיומו הקרקע חוזרת לבעליה. אין זכות אוטומטית להארכה, והארכת החכירה צפויה לעלות מיליארדי שקלים מקופת קק"ל.

בעבר פורסם כי קק"ל ואקסטל מנהלות מגעים מתקדמים להגעה להסדרה כוללת של הסוגיה ובראש ובראשונה של מעמד הדיירים. ניסיונות להבין היכן עומדים הדברים כעת נענו בכך שהעניין מצוי בטיפול במגמה להביא לפתרון הטוב ביותר לכל הצדדים.

רבים מהדיירים, שכבר שבעו מהבטחות, נמצאים במגעים מתקדמים עם אקסטל לקידום התחדשות עירונית בחלק מהבניינים, שבמסגרתה תובטח להם הבעלות.

"עד שמישהו בקק"ל ובעירייה יתעורר וייקח אחריות, אנחנו מנסים לדאוג לעצמנו", מדגיש יעקב. "דירה חדשה עם בעלות זו עסקה מצוינת, ובמקום לסמוך על אחרים, עדיף שנדאג לעצמנו".

על רקע המצב המורכב נוצרה בשנים האחרונות הזדמנות. לראשונה יש אפשרות ממשית להגיע להסדרה כוללת בין בעלת הקרקע, אקסטל, לבין קק"ל, באופן שיאפשר לדיירים להסדיר את זכויותיהם בצורה ברורה וארוכת טווח.

המשמעות של הסדר כזה היא דרמטית: ודאות קניינית, יציבות כלכלית, יכולת תכנון לעתיד והחזרת אמון לשוק הנדל"ן המקומי.

לפי שמאים ומומחים בתחום, ככל שמתקרבים לסיום החכירה, רמת הסיכון עולה, הערך נשחק והאפשרויות מצטמצמות. בכל שנה שעוברת הערך הולך ויורד, ובנקודה מסוימת כבר יהיה קשה הרבה יותר למצוא נקודת איזון שתבטיח לכל צד את מה שהוא צריך.

דורון, תושב רחביה, מתאר זאת מנקודת מבט אישית: "אנחנו מרגישים שהשעון מתקתק. כל שנה שעוברת בלי פתרון, זו עוד קצת ירידה בערך, עוד קצת חוסר ביטחון. זה לא מצב שאפשר להישאר בו לאורך זמן".

בשיח הציבורי קיימות גישות שונות. יש מי שמאמינים במאבק משפטי ובעתירות לבג"ץ שיביאו לפתרון טוב יותר, ויש מי שסבורים כי הדרך הנכונה היא להגיע להסדר מוסכם בין הצדדים.

אצל רבים מהדיירים מתחזקת ההבנה שהדרך השנייה היא גם הריאלית יותר, ושמאבקים משפטיים צפויים לקחת שנים ארוכות.

"צריך לשאול מה באמת מביא תוצאה", אומר יעקב. "אנחנו לא מחפשים לנצח בדיון משפטי, אנחנו מחפשים לדעת מה יקרה עם הבית שלנו. עדיף פתרון ברור שאפשר לחיות איתו, מאשר להישאר תלוי באוויר".

לכל הצדדים יש אינטרס דומה לצאת מהמצב הקיים. הדיירים רוצים ביטחון, העיר רוצה ודאות תכנונית, ובעלי הקרקע רוצים הסדרה שתאפשר קידום והתחדשות של מרכז העיר. הקיפאון הנוכחי אינו משרת אף אחד.

הסוגיה מהווה מבחן ליכולת של הצדדים ובראשם קק"ל והעירייה להתמודד עם סוגיות מורכבות שמשלבות היסטוריה, משפט וכלכלה. השאלה היא האם לב העיר יישאר תקוע ואלפי תושבים יישארו במצוקה, או שהצדדים ימצאו דרך להתקדם להסדרה מודרנית שמעניקה ודאות.

עבור אלפי משפחות זו אינה שאלה תיאורטית. זו שאלה של בית. השאלה הגדולה היא האם השחקנים השונים יעשו את מה שמתבקש ומצופה, כי הזמן שעובר לא חוזר.