שכונות שלמות בירושלים בסכנה: הקרב על קרקעות הכנסייה עולות שלב

חכירה ל-999 שנה? השבוע צפוי להתקיים כנס לאלפי  תושבים בירושלים, אשר מתגוררים על קרקעות הפטריארכיה היוונית לשעבר, לקראת הגשת תביעת ענק נגד קק״ל ורשות מקרקעי ישראל.
תחילה, קצת רקע:

 ירושת הקולוניאליזם: הכנסיות והקרקעות בירושלים

"במחצית השנייה של המאה ה-19, בעיקר לאחר מלחמת קרים ו׳הסכמי הקפיטולציות׳, יכלו לראשונה נתינים זרים אירופאיים לרכוש קרקעות באימפריה העות'מאנית ולרשום זאת בטאבו," מסביר עו"ד אבי בלדי ממטה החוכרים בכתבה שהתפרסמה ב'כל העיר'. "'בולמוס הרכישות' של הכנסיות הוביל למרוץ בין המעצמות הזרות, ובאופן עקיף גם לפיתוחה של ירושלים המערבית וגם לבניית עשרות שכונות יהודיות חדשות עד סוף המאה ה-19. למעשה, רוב הקרקעות בירושלים החדשה היו בבעלות של כנסיות ועד היום הכנסייה היוונית-אורתודוקסית היא בעלת הקרקעות הפרטית הגדולה בישראל".

 העסקאות המפוקפקות

. "התפיסה ששלטה במדינה בשנותיה הראשונות הייתה, 'וְהָאָרֶץ לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת' (ויקרא כה, כג) – שקרקעות המדינה לא תמכרנה." מסביר בלדי ומוסיך כי בעוד שמדינת ישראל המירה לחוכרים בקרקעות שבבעלותה את זכויות החכירה בזכות בעלות, ללא תמורה כלשהי, דיירים שחכרו קרקעות פרטיות "נפלו בין הכיסאות".

"ל'וואקום המשפטי' הזה נכנסו משקיעים פרטיים, אשר הגיעו לסדרת עסקאות 'מעוררות מחשבה' עם הכנסיות השונות," מתאר בלדי. "וכך, לפתע, גילו החוכרים שהבעלים בקרקע אינו הפטריארך או הכנסייה הקתולית אלא חברות זרות."

משקיעים פרטיים ניצלו את הוואקום המשפטי בעשורים האחרון ורכשו קרקעות מהכנסיות בעסקאות מפוקפקות.

הפרשיה המפורסמת מכולן הינה פרשת ההונאה משנת 2000, בה יעקב רבינוביץ ביים עסקת מקרקעין רחבת היקף בין בין מדינת ישראל והקרן קיימת לישראל לבין הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית, תוך שהציג מצג שווא כאילו הוא מתווך בין הצדדים. ההצעה כללה הארכה אוטומטית של תקופת החכירה של קרקע ברחביה, בשטח כ-520 דונם אשר בבעלות הפטריארכיה, לתקופת חכירה של 999 שנים. במהלך העסקה העלים הרב רבינוביץ סכום של 20 מיליון דולר שקק"ל הקצתה לעסקה.

ב-2016 קבוצת המשקיעים 'ניות קוממיות' בהובלת נועם בן דוד, רכשה את הבעלות מהכנסייה תמורת סכום המוערך ב-38 מיליון שקל, לאחר שב-2011 חתמה על עסקת חכירה לכל המתחם בכ-75 מיליון שקל. בשנת 2023 רכש גארי ברנט, בעל השליטה בחברת הנדל"ן האמריקאית 'אקסטל', את הבעלות ממשפחת בן דוד תמורת 750 מיליון שקל – רווח של מאות אחוזים על גב התושבים.

עוד יותר מפליא הוא המקרה של ראש רחביה וגן רחביה, שם נרכשו זכויות החכירה הראשית תמורת 1.4 מיליון דולר בלבד על ידי מספר שותפים שביניהם, לפי הפרסומים, אף שימש סגן יו"ר קק"ל. זאת בעוד ששכונת גבעת אורנים (סן-סימון) המונה כ-280 דירות נמכרה ב-3.3 מיליון דולר בלבד לחברות זרות שנרשמו באיי הבתולה ובהמשך באיי קיימן.

כפי שפורסם ב"כל העיר", לפני כעשור הועברו זכויות החכירה והבעלות של שכונות שלמות בירושלים מהכנסיות ליזמים פרטיים, והתושבים מצאו את עצמם בסכנת פינוי עם סיום החכירה, שכן מדינת ישראל טרם הסדירה את מעמד החוכרים הפרטיים בשונה ממדינות אחרות בעולם.

 המאבק על הפתרון החוקי

"לדעתנו הפתרון היחיד שיפתור את כל הספיחים של הסוגיה בירושלים ובכלל, גם לטובת המשקיעים, זה חוק מקיף של הכנסת," מדגיש בלדי. "על הפרק יש הצעת חוק 'חכירה הוגנת', שמקדם ח"כ מיכאל ביטון (המחנה הממלכתי), והוגשה על ידי עשרות חברי כנסת מהקואליציה והאופוזיציה, זוכה לתמיכתו של שר המשפטים יריב לוין ורוב שרי הממשלה."

ההצעה תעניק לחוכרים זכות סירוב ראשונה ברכישה ותאפשר את הארכת החכירה לתקופת חכירה זהה לחכירה המקורית, תמורת 5.5 אחוז משווי הקרקע לפני פיתוח. בנוסף, ההצעה כוללת פטור ממס רכישה ומס שבח, בדומה לפטור שקיבלו חוכרים של רשות מקרקעי ישראל.

 כנס חירום לחוכרים

בתחילת השנה התקיים כנס תושבים בהשתתפות למעלה מ-150 חוכרים וחוכרות מרחבי העיר, בארגונו של חבר מועצת העירייה אריאל בזיז (התעוררות) ובהשתתפות ח"כ מיכאל ביטון, יוזם החוק.

"המאבק למען החוכרים הוא מאבק צודק, ויש להבטיח פתרון הגיוני שיגן על זכויותיהם ויבטיח להם שקט וביטחון גם לעתיד", אמר ח"כ ביטון. "הצעת חוק החכירה ההוגנת, שמקודמת כיום, תסייע לתושבים להאריך את זכויותיהם באופן הוגן ותשמור על יציבותם הכלכלית."

חבר המועצה בזיז הוסיף: "מדובר בסוגייה כואבת, הפוגעת בקניין התושבים ומציבה אותם במלחמה ממשית על הבית שלהם. רבים מהתושבים אשר נפגעים מהתהליך הם אנשים מבוגרים, בסל השיקולים שלהם ישנם גם ענייני ירושה וביטחון כלכלי, משימתנו היא להבטיח כי הנכסים שלהם ישארו איתם ולא יעברו במחטפים לספסרי קרקעות ובעלי אינטרסים."

 קק"ל בצומת הכרעה

"קק״ל חשופה לתביעות ענק רק על המחדל של הרכישות על ידי בן דוד ולאחר מכן על ידי ברנט," מציין בלדי. "ישנם תכתובות רבות אשר הזהירו אותה בזמן אמת, היא יכלה גם להתנגד למכירה ולדרוש זכות ראשונים בקניית הבעלות."

לדברי בלדי, מאז הקנייה של ברנט, קק״ל נוטה לשקול בחיוב את ההכרזה על הארכת החכירה, שכן התברר כי היא מחויבת לשלם פיצויים מלאים במידה והיא לא תאריך את החכירה. "כמו כן, קיימים לא מעט שטחים פנויים, כ-120 דונם, בשווי של כמליארד שקל, כך שניתן למצוא פתרון לדמי הארכת החכירה יחד עם החוכרים מעבר לשנת 2051."

 יזמים מול חוכרים

מחברת אקסטל של היזם ברנט נמסר בתגובה: "מדובר בהצעת חוק חסרת תקדים שפוגעת באופן חמור בזכות הקניין. היא עלולה לפגוע קשות בחוכרים עצמם, ביזמות, ואף ביחסיה של ישראל עם העולם הנוצרי."

החברה הציעה פתרון חלופי: "בימים אלה ממש, עומדת לחוכרים האפשרות לקבל בעלות לצמיתות על נכסיהם או להאריך את החכירה עד שנת 2100 בהנחה משמעותית ביותר ביחס למחיר השוק, וזאת במסגרת התחדשות עירונית בה יזכו בדירות משודרגות בתנאים מעולים."

עם זאת, לפי עו"ד בלדי: "זאת הצעה לא מחייבת לכאורה, אך למעשה היא מותנית בשורה של אירועים חיצוניים שספק אם יתממשו. זאת, עוד לפני ניתוח ההצעה מבחינה כלכלית, לפיה כל דייר עשוי להפסיד לא מעט כסף."

"הבעיה שלנו כחוכרים היא שחקיקה עלולה לקחת מספר שנים תוך השארת מוטיב אי הוודאות. לכן, ועל מנת למנוע נזק מתמשך לדיירים ולאפשר פינוי-בינוי במתחמים משנות ה-50, על קק״ל להודיע על הארכת החכירה בשכונות טלביה וניות בהקדם," מסכם בלדי.