בלעדי: פרויקט הבניה שבוטל - "תמרור אזהרה ליזמים ולדיירים – אל תהיו חמדנים"

"תפסת מרובה? לא תפסת!" תכנית הפינוי-בינוי ברחוב מקסיקו ספגה מכה משמעותית, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה החליטה בישיבתה מיום ג' באב, 12.8.2026, להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות שהוגשו לתכנית מס' 1300805 ולדחות אותה.

ההחלטה משנה למעשה את עמדתה הקודמת של הוועדה, שבשלב מוקדם יותר המליצה על הפקדת התכנית ונתנה לה את הסכמתה.

עוד בנושא:
מי ידחה ומי יתקבל? "גזר הדין" של מאות דירות ומגדלים בירושלים
"בעל הבירה": ירושלים מובילה בהתחדשות עירונית, ויש לנו טבלאות עם מספרים שמוכיחים זאת
בלעדי: היזם בשכונה החרדית הפתיע בבקשה להפחית את מספר הקומות

"מכפיל גבוה שאין לו הצדקה"
בלב ההחלטה עומד הניתוח הכלכלי של הפרויקט. הוועדה בחנה את הדוח הכלכלי שהגיש היזם עצמו וקבעה כי התמורות המוצעות לדיירים הן "הרבה מעבר למקובל בתכניות פינוי בינוי בירושלים". לפי הוועדה, התמורות הללו מחייבות מכפיל גבוה של יחידות דיור, היקפי בנייה וגובה, "שאין לו הצדקה בתכניות המבוססות על מכפיל שמאי".

על פי התכנית, כל דירה קיימת אמורה לקבל תוספת גרנדיוזית של 35 מ"ר (במקום 25 מ"ר המקובלים), ואם המתחם יורחב ויכלול גם את הבניינים במקסיקו 8-14 הסמוכים, התוספת תעמוד על שטח עצום של 43 מ"ר. לצד זאת מוצעת מרפסת בשטח של לפחות 15 מ"ר לכל דירה חדשה, כאשר לבעלי זכויות המעוניינים בכך הובטחו גם מרפסות סוכה עם שטח כשר לישיבה של לפחות 4 מ"ר.

בוודאי יעניין אותך:
בלעדי: האזהרה החריגה שמופנית לתושבים וליזמים בשכונות החרדיות

כך תפח שטח הדירה הקיימת
הוועדה הצביעה גם על מנגנוני חישוב שמגדילים את שטח הדירה הקיימת עוד לפני התוספת. בין היתר נזקפים לזכות הדיירים 50% משטח מחסן פרטי, 50% משטחי מרפסות בנויות על הגג, 50% מזכויות בנייה מוקנות שלא נוצלו, 70% מזכויות שניתנו בהקלה לממ"ד ומרפסת ו-40% משטח מרפסת פתוחה כשטח עיקרי.

בתכנית נקבע גם כי בעלי דירות שלא מימשו היתר בנייה לממ"ד ולמרפסת יהיו זכאים להחזר הוצאות של עד 3,500 שקלים כולל מע"מ, בכפוף לחתימת הרוב הדרוש, 67%, ולחתימת 60% מבעלי הדירות בכל בניין.

"ועוד יותר טוב"
הסעיף הנדיב מכולם נוגע לדירות הגדולות: בעלי דירות הזכאים לדירה חדשה בשטח של 140 מ"ר ומעלה יוכלו לבחור בין שתי דירות חדשות בשווי הדירה החדשה המקורית, כאשר נטל המס, אם יחול, יהיה עליהם, לבין דירה אחת בתוספת תשלום כספי בגובה ההפרש, הצמוד למדד תשומות הבנייה עד למועד התשלום.

הוועדה סיכמה כי תמורות של 43 מ"ר לדירה, לצד מרפסת מקורה בשטח 15 מ"ר, יוצרות "תוספת משמעותית של עלויות ליזם ותוספת משמעותית של זכויות בניה לפרויקט, ללא כל הצדקה ובניגוד למקובל בירושלים בתכניות פינוי בינוי".

חלקה 35: הייעוד שונה ללא הסכמת בעלת הקרקע
נימוק נוסף לקבלת ההתנגדויות נוגע לחלקה 35, שבבעלות מחלקת הנכסים העירונית. לפי ההחלטה, התכנית כוללת רק חלק מהחלקה, משנה את ייעודה ממגורים לשטח ציבורי פתוח ולא תואמה עם המחלקה, לא ביחס לעצם הכללת החלקה ולא בנוגע להסדרי האיחוד והחלוקה.

עוד ציינה הוועדה כי התכנית מציעה להעביר את גישת הרכב לכלל הפרויקט דרך חלקת העירייה, ללא הסכמתה וללא תיאום עמה, ובתמורה מציעה שטח ציבורי פתוח שאינו אפקטיבי ואינו משרת את הציבור. הוועדה קבעה כי פיתוח מלוא חלקת העירייה כשצ"פ הוא "לא יעיל, לא מקובל וללא כל הגיון תכנוני".

הוועדה מצאה גם בעיות במבנה המתחם, ובהן חוסר אפקטיביות של השטחים הציבוריים, קו כחול שאינו יוצר דופן ראויה לרחוב ומפלס בניין גבוה משמעותית ממפלס הרחוב. כתוצאה מכך נדרש השטח הציבורי להתמודד עם הפרשי הגובה באמצעות טרסות ומדרגות רבות.

"הפרשות ציבוריות בלתי מספקות"
גם ההפרשות הציבוריות בתכנית זכו לביקורת. הוועדה קבעה כי הן "בלתי מספקות", וכי התכנית אינה מציעה הפרשות מבונות כלל, אלא מטילה את מלוא ההפרשות הנובעות ממנה על השטח החום, המגרש הציבורי, במקום על מגרשי היזם. הוראות אלה הוגדרו בהחלטה כ"לא מקובלות ולא סבירות".

התמיהה: היזם התנגד לתכנית של עצמו
בסיום ההחלטה הביעה הוועדה תמיהה על כך שלמרות התמורות הנרחבות המוצעות לדיירים, היזם עצמו הגיש התנגדות לתכנית בטענה שאינה כלכלית, ואף ביקש להוסיף עשרות יחידות דיור מעבר למה שכבר הופקד.

הוועדה קבעה גם אמת מידה להמשך, ולפיה יש להסתפק בתמורה של עד 25 מ"ר לדירה, בהתאם להנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לעומת תוספת של עד 43 מ"ר שהוצעה בתכנית שנדחתה.

הרב יוחנן וייצמן, חבר מועצת העיר מטעם 'אגודת ישראל' וחבר הועדה המקומית מסכם ומזהיר: "החלטה הועדה הינה תמרור אזהרה לדיירים וליזמים - אל תהיו חמדנים. לא 'להשתולל' עם זכויות בניה ותמורות מופרזות. יש להסתפק ב-25 מ"ר המקובלים, אחרת הוועדה המקומית לא תאשר".