בזמן שהשוק מאט: מה מחזיק את שוק הדיור בירושלים?

הנדל"ן בבירה: ההאטה בשוק הדיור הישראלי לא פסחה על ירושלים, אך הנתונים מלמדים כי היקף הפעילות בעיר עדיין גבוה ביחס לערים אחרות. בין מרץ למאי 2026 נמכרו בבירה 1,386 דירות, מהן 539 דירות חדשות ו-847 דירות יד שנייה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציבים את ירושלים במקום השני בישראל במספר הדירות החדשות שנמכרו, ובמקום הראשון בעסקאות יד שנייה.

עוד בנושא:
דירות בלב ירושלים איבדו מחצית מערכן: כל הפרטים על המשבר
"חברון נדלן": ישיבת 'חברון' נכנסת לתחום הדיור - עם הטבות והנחות לבני הישיבה
רובנו מתקשים להגיע לאחת: הוא קנה שמונה דירות בבת אחת

הנתונים בולטים במיוחד על רקע המגמה הארצית: באותם חודשים נמכרו בישראל כ-21,390 דירות, ירידה של 10.6% בהשוואה לתקופה הקודמת. גם בירושלים ירד מספר העסקאות, ולפיכך אין מדובר בעיר המנותקת מהמגמה, אך במונחים מוחלטים היא המשיכה לרכז פעילות משמעותית. גם בצד הבנייה נרשמו היקפים גבוהים: בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ-6,080 דירות, שני רק לתל אביב-יפו.

"שוק שלא תמיד מתנהג לפי המגמות הארציות"

עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר כי "ירושלים היא שוק נדל"ן ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות. המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה. לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן".

אלא שייחודה של ירושלים אינו מסתכם בהיקף הביקוש. אוכלוסיות שונות מחפשות בעיר נכסים מסיבות שונות, ולעיתים אף מגדירות באופן שונה לחלוטין מהי דירה אטרקטיבית. המחיר, מספר החדרים והמפרט הם חלק מהמשוואה, אך עבור רוכשים רבים משפיעים על ההחלטה גם הרחוב, אופי השכונה, הקהילה והסביבה הקרובה.

אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל"ן בוטיק בירושלים, מצביע על המרכיב הרגשי שבהחלטת הרכישה: "בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם".

שני מודלים, שתי תפיסות

השאלה מה מחפשים הרוכשים מתחברת גם לאופן שבו העיר נבנית. ירושלים מתמודדת עם הצורך להוסיף אלפי יחידות דיור, אך הדרך לעשות זאת אינה אחידה: בחלק מהאזורים מקודמת בנייה אינטנסיבית לגובה, ואילו באחרים נשמר קנה מידה נמוך יותר, בדגש על המרחב הציבורי ועל השתלבות במרקם הקיים.

בקצה אחד נמצאת "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש. הפרויקט כולל שמונה בנייני מגורים בני 10 עד 11 קומות, מהם ארבעה כבר אוכלסו וארבעה נוספים נמצאים בשלבי בנייה ושיווק. בפרויקט מתוכננים פארק פנימי, שבילים, שטחים משותפים ושדרה מסחרית, כחלק מתפיסה של בנייה בקנה מידה שכונתי.

מנגד מציג פרויקט ההתחדשות העירונית "מגדלי השישה" בארמון הנציב, שמקדמת חברת מידר, מודל אחר: התוכנית כוללת הריסת 11 בניינים ובהם 179 דירות, והקמת שישה מגדלים בני עד 36 קומות שיגיעו עד כ-950 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי. הפרויקט מבוסס על בנייה לגובה ועל הגדלה משמעותית של היצע הדיור.

"אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים"

הפער בין שני הפרויקטים ממחיש דילמה ההולכת ומתחדדת ככל שקצב הפיתוח בעיר גדל: כיצד מייצרים את מספר הדירות הדרוש לירושלים, ובו בזמן מתאימים את אופי הבנייה למיקום ולאוכלוסייה שתתגורר בו.

עו"ד משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל"ן בירושלים, אומר: "מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים".

האתגר: לחדש בלי לוותר על השפה האדריכלית

לצד הוויכוח על גובה ועל צפיפות, מעלה תנופת הבנייה סוגיה ירושלמית מובהקת נוספת: כיצד מחדשים עיר בעלת זהות אדריכלית חזקה כל כך, מבלי שהבנייה החדשה תנתק אותה מהשפה המזוהה עמה.

אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת ולמעטפות מבנה, מצביע על האתגר: "ירושלים מזוהה עם האבן הירושלמית ועם שפה אדריכלית ייחודית. האתגר הוא לשלב בין חומרים ושיטות בנייה מתקדמות לבין המראה המסורתי, כך שהעיר תוכל להתפתח מבלי לוותר על האופי שמייחד אותה".

הנתונים מלמדים כי ירושלים אינה חסינה מההתמתנות בשוק, אך גם בתקופה זו היא ממשיכה לרכז היקפי מכירות ובנייה גבוהים. ככל שיתווספו לעיר עוד אלפי דירות, צפוי הדיון לעבור בהדרגה מהשאלה כמה בונים גם לשאלות היכן, באיזו צפיפות ובאיזה אופי. עבור הרוכשים, ההכרעה בין מגדל לבין בניין בקנה מידה שכונתי עשויה להפוך לחלק בלתי נפרד מבחירת המקום שבו ירצו לחיות.