עיר ובליבה חומה: האם מחירי הדירות בירושלים החרדית עולים או יורדים?  / כתבה מרתקת

"אספר לכם אנקדוטה שתשקף לכם את המצב המדוייק של מחירי הנדל"ן בירושלים", מספר לנו ר' משה בלוך, בעלי משרד 'הום-לנד נכסים', " פנה אלי בימים האחרונים שמאי מקרקעין וותיק שעובד מזה עשרות שנים בשוק הירושלמי, והוא ביקש לברר אצלי מה רמת המחירים ברוממה. תהיתי מדוע איש מקצוע ברמתו אמור לברר אצלי את הנתון, והוא ענה לי את התשובה שלדעתי משקפת את המתרחש בשוק שכונות המרכז החרדי הירושלמי:

'תאמין לי', אמר, 'שאני לא מצליח לפענח את המחיר. איני מצליח לקבוע האם דירות נמכרות ב40,000 ₪ למ"ר או ב60,000'. והמבוכה הזו שבה נמצא השמאי, אחד שתחת ידיו עברו אלפי דירות, מגדירה לדעתי היטב את המצב הנוכחי".

דבריו של ר' משה זוכים להנהוני הסכמה מצד יתר הנוכחים בפאנל: ר' משה הורביץ ור' עזריאל פרישמן מבעלי 'אליטה שיווק נדלן', ר' שמואל דמן שהצטרף לשיחה כדי לתרום מעברו העשיר והבנתו המדוייקת בתחום, וכן ר' אלימלך בלוך, בנו של ר' משה  - אף הוא מ'הום-לנד נכסים'. את כל אלו, שידיהם רב להם בעסקי נדל"ן, כינסנו סביב שולחן אחד במטרה לעשות סדר, לקראת ליל הסדר, בקושיה האחת: כמה עולה היום דירה בירושלים.

הקושיה הזו טורדת את מוחם של כולם. אלו שמתחבטים בה הם זוגות צעירים – ולאו דווקא צעירים – שחולמים על דירה בירושלים בכדי להתגורר בה; משקיעים שמבקשים לרכוש דירה במטרה לגזור ריווח מפולפל ממנה; וכמובן תושבי חו"ל שבשנים האחרונות גילו את העיר שהיא משוש כל הארץ, והם נכספים לרכוש בה דירה שתעמוד לרשותם בעת ביקוריהם התכופים בארץ. כל אלו, שמנסים לברר לאחרונה מה התשובה לשאלה, נתקלים בתשובות סותרות כאשר עצם הנתונים הסותרים גורמים לכך שעיסקאות לא מתקדמות – פשוט משום שהן המוכרים והן הקונים אינם 'סגורים' לגבי המחיר שיצליח לשקף את שוויו האמיתי של הנכס.

ולא רק הם מגששים באפילה. ר' משה בלוך מגלה כי לא רק אותו שמאי מקרקעין מתלבט, אלא שהתהיות הללו מאפיינות אנשי מקצוע נוספים. "לא מזמן", הוא מספר, "כתב לי קולגה ותיק, איש מקצוע וותיק בתחום, את השורות הבאות, בהקשר של נכס שהוא מנסה למכור, ואני מצטט:

"מוכרים באזור על הנייר בפרויקטים דירות במחיר של כ- 65-70+ למ"ר, שיהיו מוכנים בעוד כ-4-5 שנים, תוסיפו שכירות ומדדים, מה שאומר שבסוף התהליך המחיר יוצא כ-70-75 אלף למ"ר לפחות. 'וכאן', הוא ממשיך לגבי אותו נכס שהוא מנסה למכור, 'יש לכם דירה מוכנה במחיר רק כ-56 למ"ר, עם אפשרות לכניסה מיידית! 4 גיווני אויר, משופצת קומפלט כולל מטבח חדש מאובזר, חימום תת רצפתי, ארונות גבס מובנים, ועוד ועוד, ברמה שקבלן לא נותן ולא יתן. אז למי שיש לקוח ל60-70 אל"ש למ"ר, חייב להיות לו לקוח לדירה הזו. פשוט לא הגיוני אחרת!"

"כך הוא כתב, אותו קולגה, והוא בהחלט צודק", אומר ר' משה בלוך, "השאלה שלו בהחלט במקומה. אך למעשה, הדירה אותה הציע עדיין עומדת למכירה בשוק ואין עונה ואין קונה...

"כך שמבחינה מתמטית הוא צודק. ההגיון לצידו, כל הנתונים מצביעים על כך שהאמת איתו, אך לשוק כוחות מופלאים ונסתרים. ומה שאני יכול לומר שבעשור מאז שפתחתי את משרדי – איני זוכר מצב כל כך לא ברור בשוק הנדל"ן בירושלים, אם לא בודקים לעומק ומבינים את ההבדלים הדקים אך המאוד משמעותיים".

אבל הפעם, כך חשבנו, לאחר שנשמע את דבריהם של המומחים שליוו בשנה האחרונה עיסקאות רבות של רכישה, השכרה או מכירה בירושלים, נקבל אינדיקציה ברורה יותר. עם זאת, ככל שהשיחה נמשכה והסיפורים המרתקים צפו בה, גילינו שאם חשבנו שנגיע לתשובה החלטית – התבדינו. סיפורו של השמאי עמו פתחנו, משקף ככל הנראה את המתרחש בימים אלו בירושלים.

ירושלים, כמו ירושלים, הפכה לחידה כשגם המומחים ואנשי המקצוע אינם מצליחים לספק נתון ברור לשאלה המנקרת.

ירושלים של מעלה

בכדי להבין את השוק ואת מאפייניו הייחודיים, כדאי להכיר את ההיסטוריה הקצרה של מחירי הדירות בירושלים. מה שברור, שהעיר רשמה מספר קפיצות משמעותיות בעשור האחרון. גם אם בעבר הקרוב מחירי הדירות בירושלים היו גבוהים ויקרים, אך ב-15 השנים האחרונות המחירים חצו את הרף הריאלי והמחירים נסקו כלפי מעלה בהיסטריה. הם המריאו לגובה, ומאז הם לא עוצרים.

מי שבעיקר אחראי למגמה הזו הם כמובן תושבי ארה"ב, שבעצם הפכו את השכונות החרדיות בירושלים לשלוחה של בורו פארק. נאהב או לא נאהב, אך זו המציאות: האמריקאים הם שהביאו לבירה את תרבות המסחר האמריקאית, את האנגלית שהפכה לשפה הרשמית במרבית החנויות, וכן, גם את המחירים המופקעים שאין להם אח ורע בכל עיר אחרת בארץ.

ובכל זאת, גם העליה העקבית הזו ידעה שינויים. במהלך שנת הקורונה (2020) התמתנו המחירים מעט, אך מיד לאחר שהסתיימה המגיפה נרשמו עליות מחירים דרמטיות בכל הארץ, בעיקר בירושלים. אז טיפסו המחירים והם הגיעו בה לרף בלתי מוכר של 40,000 ₪ למ"ר. כבר אז היו כאלו – דווקא מומחים בתחום – שהתנבאו והם צפו שהמחירים שנחשבו מוגזמים יקפאו על שמריהם ואפילו ירדו, אך התברר שהם לא הצליחו לחזות פני עתיד: מאז המחירים המשיכו לעלות והם הגיעו ל55,000 ₪ למ"ר, טיפסו ל60, ולא עצרו גם ב-70. היום, הם מחכימים אותנו, ישנם מספר יזמים שמוכרים דירות יוקרה, כאשר הם מעיזים, וגם מקבלים, מחיר של 76,000 ₪ למ"ר.

ועדיין, הם אומרים באותה נשימה, המחירים הללו לא משקפים כלל את המצב בעיר. בעלי דירות שציפו למכור את דירותיהם במחירים של 60,000 ₪ למ"ר, גילו שעל אף הדיווחים שמלמדים על כך שה'אמריקאים' (שם קוד לאזרחי חו"ל שנתפסים כאילי הון) חוטפים כל דירה שרק יוצאת לשוק במחיר של 'ככל אשר יושת', בלי לבדוק ולברר, מסתבר שהמציאות לא בדיוק כזו. בפועל, ישנם בעלי דירות רבים שניסו למכור גם ב-50,000 ₪ למ"ר, והם גילו שהדירות נשארו על המדף, באין דורש.

אז מה האמת? בכמה בדיוק נמכרת היום דירה בירושלים? אחרי ההקדמה הזו, אפשר להבין את הפלונטר שבו מוצא את עצמו אותו שמאי מקצועי, כמו גם יתר בעלי המקצוע כמו המתווכים, אך בעיקר בעלי נכסים שמעוניינים למכור ורוכשים פונטציאלים שרוצים לקנות. וכאן אנו מגלים, שהתשובה לכך אינה חד משמעית.

עיר אחת, כמה מחירונים

"זו בדיוק הטעות הרווחת של בעלי הנכסים", אומר ר' משה בלוך "הם שומעים על דירות שנמכרים במחירים חלומיים, וסבורים שהם יוכלו למכור את דירתם, דירה בת שלושה או ארבעה חדרים במרכז ירושלים, במחיר דומה וחלומי. אך הטעות שלהם היא שאכן ישנם בהחלט קונים שמוכנים לשלם הון על דירה בירושלים, כשמבחינתם גם סכום של 70,000 ₪ למטר לא ירתיע אותם. אבל, אותם קונים יודעים בדיוק מה הם רוצים, והם בפירוש לא ישלמו את הסכום הזה על כל דירה".

ניקח, למשל, בעליה של דירה בת שלושה חדרים ברחוב אמרי בינה או זכרון יעקב. הדירה היא בקומה שלישית, ללא מעלית, החלונות מספקים אמנם נוף ירושלמי עוצר נשימה, אך מצבה של הדירה, ובעיקר המיקום שלה בכלל רחוק מלהזכיר את הדירות החדשות שצמחו בשנים האחרונות כפטריות בשנלר או בירמיהו. הבעלים שומע על דירה דומה שנמכרה במחיר של 5 מיליון ₪, והסכום הזה מגרה את דמיונו. אך אותו ניאלץ לאכזב. "ברחובות שהזכרנו הוא בקושי יגיע ל45,000 למ"ר ואף פחות מכך לא", מסכימים כל חברי הפאנל.

ולדעתם, זו בדיוק הבעיה שתוקעת היום עיסקאות רבות והיא אף מכניסה את השוק לסוג של קיפאון. "אותו יהודי מהסס למכור, משום שהוא חושש כל העת שהוא עושה את שגיאת חייו. הוא עלול למכור את הדירה ב4 מיליון, בעוד שיתכן ומעבר לפינה מחכה לו רוכש שישמח לשלשל עליה חמישה מליונים, טבין ותקילין", מסביר ר' עזריאל פרישמן. "הבעיה, שקונה כזה לא יגיע. ומה שחמור יותר, שבשל החששות הללו דירות רבות קופאות על שמריהן ולא נמכרות".

גם הנתון הזה זוכה להסכמה נרחבת סביב השולחן. מהמחירים שהם מציגים ואשר משקפים את מחירי העיסקאות שבוצעו במהלך החורף האחרון, עולה תמונה שמגלה כי בניגוד לעיר אחרת, בני ברק למשל ואפילו תל אביב, שבה ישנו איכשהו תעריף כוללני – אזי בירושלים לכל רחוב או שכונה ישנו מחירון שונה. התופעה שמוכרת רק בבירות בינלאומיות כמו טוקיו, לונדון וניו יורק, מורגשת מאד בירושלים.

"אם ניקח את הרחובות שבמורד קריית בעלזא, נגיע שם למחירים של סביב ה40,000 למ"ר", יורד ר' משה בלוך לרזולוציות. "בסורוצקין נמצא דירות שנמכרו בקרוב ל45,000 ₪ למ"ר, בתכלת מרדכי/אהליהב המחירים כבר מתקרבים ל50,000 ₪ אם מדובר בקומה סבירה ודירה ראויה ומוצלחת, כשישנן גם דירות שנמכרו שם במעט יותר למ"ר אך לא הרבה מעבר לכך".  

אלו, פחות או יותר, המחירים לדירות הקלאסיות, בשכונות הוותיקות. אך אם הגענו למרכז, לפרוייקטים החדשים שנבנו במתחמי 'תנובה', 'כדורי' שלא לדבר על 'שנלר', שם נגלה פתאום מחירון שונה לחלוטין. בכדורי ובתנובה אפשר בהחלט לעבור את ה50,000 – גם לא באופן מוחלט. אך ב'שנלר' ובפרוייקטי היוקרה החדשים המשווקים או בדירות יוקרה מיוחדות במינן שם, גם רף של 70,000 ₪ למ"ר ואפילו יותר – אפשרי. ועדיין – זה חריג ולא משקף את המחיר האמיתי.

אם נמשיך משם לאיזורי היוקרה של הציבור המודרני יותר, אמריקאיים וצרפתיים בעיקר -  כמו קריית משרד החוץ (משכנות האומה), הנביאים והרב קוק, נגלה דירות שנמכרות גם במחירים של 80 אלף פלוס. שם מדובר ברוכשים מחו"ל שבבואם למספר שבועות בשנה לדירת הרפאים שלהם – הם מבקשים ליהנות משני העולמות: גם לקפוץ בליל שבת למאה שערים, וגם ליהנות ולבלות מסעדות באיזור הרכבת הקלה.

הנתון הזה, אגב, זוכה לאישור גם לפי נתוני 'גלובס', אם כי שם מייחסים את העליה האחרונה במכירות לירידת הריבית. גם בעבר הורדות ריבית צנועות פעלו כמנוף על השוק והן הביאו לעליות מחירים הרבה מעבר למשמעות הכלכלית, וזה מה שקורה גם כעת.

"האמריקאים מוכנים לשלם הון על דירה", קובע ר' משה בלוך, "אך הם יודעים טוב טוב מה הם רוצים. מי שחושב שהוא יכול למכור 'חתול בשק' לאמריקאי ולהציג לו דירה ישנה בעטיפה של דירה חדשה, טועה לחלוטין. הם ישלמו אמנם מחירים מופקעים על דירות, אבל רק על דירות ששוות את המחיר. דירה בקומה נוחה, עם נוף ירושלמי אמיתי, בעיצוב מושקע ועם מפרט טכני גבוה ביותר. על דירה כזו הם ישלמו כל מחיר שיתבקשו – אבל בתנאי שהם אכן יקבלו תמורה למחיר הגבוה".

ההסבר לכך נעוץ בטרנד שמקיף היום קהילות רבות בחו"ל. ניתן למצוא שם יהודים אמידים שאחרי שרכשו לעצמם דירה בליקווד או בבורו פארק, ויש להם גם בית נופש בקיץ, הם פונים לדבר הבא: דירה בירושלים. המוצר הזה הפך לאביזר שכל בעל ממון חייב להצטייד בו, ומשכך – המחירים רק עולים ועולים.

"היום כל גביר שמכבד את עצמו", כך בלוך, "לא יוותר על דירה בירושלים. אל הדירה הוא יגיע בימי החופש, בחגים, ואין זה משנה אם מדובר בחסיד שמבקש להיות קרוב לרבי או סתם לחוש את אוירה של עיק הקודש וללכת בליל שבת לכותל. מה שברור, שעל החלום הזה הם מוכנים לשלם, והרבה. אך לשם כך הדירה אמורה אכן לעמוד בסטנדרט של דירת חלומות".

נודדים בחגים

אנו מרפים לרגע מסוגיית מחירי הרכישה ומנסים להתמקד בנושא אקוטי לא פחות: מחירי השכירות בירושלים. אך גם כאן, למרבה הפלא, אנו מגלים שהתמונה רחוקה מלהיות ברורה. הנתונים לכאורה סותרים, אם כי הם נגזרים מאותה מדיניות.

"מחירי השכירות בירושלים צללו משמעותית מאז שמחת תורה האחרון", אומר ר' משה הורביץ שמסביר:  "בעקבות המלחמה שנפתחה, נשארו אזרחי חו"ל רבים בסמוך לבית ההורים בחוץ לארץ והם לא שבו לישראל, וכתוצאה מכך המחירים צללו משמעותית. אלו שסגרו חוזי שכירות במהלך החורף האחרון הצליחו לסגור על מחירים של כ-4,000-5,000 ₪ לדירה בת 2 חדרים, וזאת כאשר לפני שמחת תורה  המחירים היו גבוהים בכ-1,000-2,000 שקלים".

מגמה זו היתה נמשכת אילו אכן היו החוצניקים נשארים בחו"ל, אך מסתבר שבסופו של דבר גברה אהבת ארץ ישראל על החששות, והם החלו לחזור ארצה אם כי לא בהמוניהם. כך אנו עדים לעליה שמורגשת החל מהחודש האחרון, כאשר הדבר מלמד על התאוששות במחירי שוק השכירות. "רק היום", מספר הורביץ, "סגרתי עיסקת שכירות על דירה בת 3 חדרים, דירה ישנה יחסית, ב9,000 ₪ לחודש. זו רמת המחירים שהכרנו בימי טרום שמחת תורה, והנה המחירים הללו חוזרים".

אך שוב, מדובר בדירות ספציפיות מאד. המחירים הגבוהים משולמים על דירות שכוללות לפחות שני חדרי שינה. מי שחושב להשכיר לאמריקאי יחידת דיור מצומקת בת 30 מ"ר (דירת 'סלח לי') ולדרוש תמורתה סכום של 5,000 ₪, יכול להמשיך לחשוב. קהל היעד של הדירות הללו הם הישראלים, שמוכנים לגור בתנאים מחרידים העיקר לחסוך בשכירות. זוג אמריקאי לא יעלה בדעתו להתגורר בדירה כזו. הם יעלבו קשות אם תציעו להם כזו.

מה הם כן יקחו? דירות החל מ3 חדרים.  "בעבר", אומר הורביץ, "היו אמריקאים ששכרו דירות קטנות. היום הם לא יתפשרו על פחות מ-3 חדרים, והם ירצו דווקא דירות חדשות ויפות".

"הם ירצו דירות חדשות", מחזק ר' אלימלך בלוך את דברי עמיתו, "והם יקפידו שהדירה תהיה 'פרפקט'. הלקוח האמריקאי ירצה דירה מושלמת, אך הוא מבקש תמורה מליאה לכסף. הוא לא ירצה גם לא להחליף נורה בדירה. הוא מצפה שהיא תהיה מושלמת, עם ריהוט ואבזור מלא, כשבמידה ומכונת הכביסה לא פועלת או שהמזגן מרעיש, הוא יבוא בטענות למשכיר. הם משלמים יקר – אך יש להם גם דרישות בהתאם".

דוגמא לאותה התנהלות, מספר ר' עזריאל פרישמן  על עיסקה שנחתמה בשבוע האחרון. "היתה דירה בירמיהו, דירת גן, שעמדה ריקה כל החורף. מדובר בדירה גדולה בת 260 מ"ר + חצר ענקית שמשתרעת על 300 מ"ר. כעת הגיעו אליה שוכרים, משפחה אמריקאית, זוג צעיר פלוס שני ילדים, ששכרו אותה לתקופה של חמש שנים במחיר של 28,000 ₪ לחודש".

אם המחיר הזה מפיל לכם את הלסת (ואגב, הדירה לא מרוהטת), כנראה שאינכם מכירים את השוק המסויים הזה. המתווכים שיושבים סביב השולחן, מכל מקום, ממש לא מופתעים. הורביץ, מצידו, מצביע על שוק החגים שהפך לשוק בפני עצמו:

אין זה סוד כי ישנם ירושלמים רבים שבימי החגים נודדים לילדיהם שבאשדוד או בנוף הגליל, כאשר את ביתם שבירושלים הם משכירים לתושבי חו"ל שמבקשים לעשות את החג בירושלים. אך גם כאן, לא כל דירה מושכרת במחיר חלומי. ישנם שישכירו את דירותיהם במחירים שיכולים להגיע ל12,000 דולר ויותר לתקופת החגים, וישנם כאלו שיאלצו להתפשר בשליש מחיר ואפילו פחות. "בסוכות האחרון, למשל, היו ירושלמים רבים שנתקעו. הם היו בטוחים שישכירו את הדירות במחירים של עשר וחמש עשרה ועשרים אלף דולר, והתאכזבו להגיע לחג ללא שוכרים".

וגם כאן, ההבדל נעוץ ברמתה של הדירה. "מי שיש לו דירה של ארבעה חדרים שעברה שיפוץ, בלי מרפסת סוכה רחבת ידיים, שישכח מהמחירים האלו. אך מי שיש לו את המוצר הנכון, כלומר יש לו דירה שמצדיקה את המחיר – יכול לדרוש וגם לקבל מחיר שאולי לא ריאלי, אך יש כאלו שמוכנים לשלם גם מעבר למחיר הריאלי".

"אני מכיר בעל נכס", מספר ר' משה בלוך, "שקיבל עצה טובה ממומחית שעוסקת בהשכרת דירות בירושלים לתושבי חו"ל. זו היתה דירה גדולה ויפה עם חצר ענקית, ואותה מומחית הציעה לו להשקיע כ60,000 ₪ ברכישת ציוד שהוא 'אסטרה': וילונות מפוארים, ריהוט גן ועוד. תשקיע, אמרה לו, ותקבל פי 4 מההשקעה. ואכן, הוא השכיר את הדירה לתקופת החגים במחיר אסטרונומי של 60,000 דולר. ההשקעה השתלמה לחלוטין".

את הסוד הזה מכירים ירושלמים רבים, כשעם הזמן התפתחה לה תעשייה מקבילה: שוכרים ששוכרים דירות גדולות, והם משכירים אותן בימי החגים לאמריקאים כשכך הם מכסים את דמי השכירות. תופעה נוספת שמורגשת לאחרונה הן הדירות שמושכרות לימים בודדים. מדובר בדירות מרוהטות קומפלט, כאשר בחלקן ישנו גם שירות של ארוחות, שלא לדבר על מיטות מוצעות. "זהו שוק משתלם מאד", מגלה ר' אלימלך בלוך שמוסיף כי "אם בדירה רגילה התשואה עומדת היום על 2-3%, אזי ביחידות שמושכרות לימים התשואה עשויה להגיע ל-6%, גם את התפוסה עומדת רק על 50-60% מהזמן".

• ומה לגבי 'דירות רפאים'. התופעה הזו קיימת גם בציבור החרדי?
• "כמעט ולא. ישנן כמה דירות שעומדות שוממות במשך כל השנה, למעט בימי החגים שאז בעליהן מגיעים אליהן, אך זו תופעה שפחות מצוייה ברדיוס הקרוב לרוממה. אני מכיר כמה דירות כאלו, ב'כדורי' וב'תנובה', אך אפשר לספור אותן על יד אחת, ב'שנלר' שהוא פרוייקט יוקרה בהגדרתו, יש יותר דירות כאלו. באיזור מרכז העיר, לעומת זאת, כמו בממילא, מגדל שלם, סיידוף, רחוב הנביאים, שכונת רחביה ועוד, התופעה הזו נרחבת בהרבה".

המרחק קובע

ואחרי הנתונים הללו, שללא ספק יגרמו לחלישות הדעת לחלק נכבד מהקוראים שגילו עכשיו כי חלומם לרכוש דירה בירושלים התרחק ואפילו נמוג, אנו מבקשים לקבל גם נימה אופטימית יותר. ובכן, מסתבר שישנם גם כאלו שהצליחו לרכוש דירות בירושלים במחירים שפויים יותר, אם כי מדובר באותן דירות שנחשבות 'מחוץ לתחום' מבחינת הציבור האמריקאי. כלומר, דירות ישנות, קטנות יותר, ובעיקר כאלו שממוקמות גיאוגרפית באיזורים מרוחקים יותר ממרכז העיר החרדי.

ככל שנתרחק יותר לכיוון רחוב סורוצקין בצפון העיר או אפילו מקור ברוך לכיוון אגריפס, נמצא דירות שמוצעות במחירי שכירות זולים יותר (דירות שלושה חדרים בנות 65 מ"ר מ6,000 ₪, עד דירות של ארבעה חדרים במחיר של 10,000 ₪). באיזור גבעת שאול-הר נוף המחירים זולים עוד יותר. התופעה הזו כבר מוכרת וידועה, ור' שמואל דמן מבטא אותה כך: "אם בעבר הלכו מה'קריה' לאגריפס, היום הולכים בשבתות מאגריפס ל'קריה'"...

והוא הדבר בכל הנוגע לרכישות. באיזורים אלו תוכלו למצוא דירות לקניה במחירים סבירים יותר,  כמו 4 מיליון ₪ לדירה בת 4 חדרים. אם כי, מי שרוכש דירה שם, מומלץ לו שיחפש דירה באיזור כמו רמת שלמה, לשם פנו זוגות צעירים רבים שנהנים מכך שהם מתגוררים בירושלים ומתבססים על המוסדות בירושלים, בעוד שהם קונים או שוכרים דירה במחיר שפוי, גם בלי להתגורר בחניה טחובה בלי טיפת שמש. למי שלא יודע: זו שכונה טובה ומפותחת, וקיימת בה כבר היום קהילה מבוססת ונכבדה מאנ"ש, התחבורה טובה ועתידה להשתפר עוד יותר, ואפשרי להגיע ממנה לקרית בעלזא גם בשבת, במרחק הליכה סביר.

"בתחילת חורף פ"ג, סוף 2022, נמכרו ברמת שלמה דירות במחירים נמוכים יותר מאשר בבית שמש", מספר בלוך, "ולמרות שמיד לאחר חגי תשרי פ"ג נכנס השוק כולו לסוג של קיפאון ובלימה במחירים,  טענתי שרמת שלמה תהיה השכונה שתמשיך לזנק, וצדקתי. השכונה הזו ביצעה במספר חודשים עליה מ20-22 א' למ"ר  ל30 א' למ"ר והיום המחירים שם גבוהים אף יותר מכך, זאת בזמן שהשוק בשכונות המרכז נעצר ואף היתה ירידה של כ-5,000 למ"ר. לדעתי, המחירים ברמת שלמה ימשיכו לעלות ויגיעו שם בטווח הקרוב ל35 ואפילו 40 אל"ש למ"ר בתוך שנים בודדות".

מושבה אמריקאית

אך בשורה התחתונה, נראה שהיום השוק נסחר בעיקר בידי אזרחי חו"ל שמשלמים מחירים חסרי פשר, בעוד שהזוגות הצעירים הישראלים יעברו לבית שמש או לערים אחרות בפריפריה. הורביץ, למשל, עשה בעצמו את הצעד: "במחיר שבו יכולתי לגור ב דירה בת שניים וחצי חדרים בירושלים, אני מתגורר בדירה מרווחת  ברמת בית שמש ד', זאת למרות שחמי ירושלמי ועל אף שנכספתי לחיות בירושלים. רבים אחרים עושים זאת, כשהם עוברים או לרמת שלמה או לבית שמש, וזאת משום שלרכוש כיום דירה בירושלים המשמעות היא לשלם מחיר שהוא בלתי נתפס במושגים ישראלים".

"גם אני", מספר ר' משה בלוך, "מתגורר היום בבית שמש, בעוד שעל המשרד שאני שוכר בירושלים אני משלם מחיר שגבוה יותר מאשר שכירות של דירה כפולה בגודלה בבית שמש..."

ולמרות הכל, עדיין ישנם רבים שיעדיפו לדבוק בירושלים, גם אם מדובר במשפחות חסרות אמצעים. בני שיחנו מספרים על משפחות שמבחינתן הקירבה לחצר הקודש, לרבי, שלא לדבר על הכותל ובכלל על האווירה של ירושלים, עדיפה על פני מגורים בכל עיר אחרת, גם אם המחיר הוא להתגורר עם שמונה ילדים בדירה מצומקת בת שלושה חדרים.

הנוכחים גם יודעים לספר על משפחות מסוג זה שהצליחו להגיע לדירות גדולות יותר לאחר ששיפרו דיור, קנו ומכרו, אם כי לשם כך נדרש מזל טוב במיוחד.

מוסיף והולך

• לאן הולכים המחירים מכאן, האם הם ימשיכו לעלות?

למרבה הפלא, על אף נסיונם הרב של המומחים והיכרותם המעמיקה את השוק, ואולי דווקא בשל כך, הם מסרבים לספק כל אינדיקציה. "אנו שומעים מומחים רבים שקובעים שהגענו לשיא, ומכאן אנו הולכים לירידה", מתנדב ר' שמואל דמן לסכם. "אך ההיסטוריה הירושלמית הוכיחה שתמיד, אבל תמיד, כשהיו כאלו שהבטיחו שהמחירים כבר טיפסו והגיעו לשיא – התברר שלמחרת השיא נשבר שוב. המחירים המשיכו ולא עצרו, בניגוד לכל צפי והגיון".

"רק היום" הוא מספר, "פגשתי יהודי אנטוורפני, שהזכיר לי כי לפני 20 שנה הוא שאל אותי על דירה מסויימת שהוצעה במחיר של 18,000 ₪ למ"ר, והוא היה סבור שמדובר במחיר מופקע. היום אותה דירה נמכרת במחיר של 75,000 ₪ למ"ר, כשאין ספק כי מדובר בעיסקה טובה למרות שחלפו שנים עד שאותה דירה נבנתה. אני נזכר גם  שפעם דיבר עמי חבר, יהלומן עשיר, שהוצעה לו דירה בירושלים במחיר של 55,000 ₪ למ"ר, והוא סירב לרכוש בנימוק של 'רק משוגעים קונים דירה במחיר כזה'. היום הוא לבטח מתחרט על הקביעה האומללה הזו, שבגינה הוא נמנע אז מלרכוש את הדירה".

מי שמשפיע על כך שהמחירים לא עוצרים בירוק, הם כמובן החוצניקים. "דיברתי בימים האחרונים עם לקוח ממונסי", משקף ר' משה בלוך את המצב הנתון. "הוא סיפר לי שהוא מחפש דירה שעליה הוא מוכן לשלם 7 ואפילו 8 מיליון ₪, כי זה מה שחסר לו עכשיו – דירה בירושלים. 'שתבין', הוא מחכים אותי, 'לי ולכל בני הדור שלי, בסביבות גיל 40 שהקימו עסק ועשו חיל, יש לנו כבר הכל:  בית גדול ורחב ידיים בכמה מפלסים, יש לי בית בקאנטרי, דירת נופש בפלורידה, ויש לי גם קראוואן נייד. עכשיו אני צריך דירה בירושלים', כך אמר, אבל הדגיש שהוא מחפש דירה מסויימת מאד. והוא אשר אמרתי: מי שיש לו דירה שיכולה לקלוע לחלומות של אותם משקיעים אמריקאים, יכול לקבל מחיר חלומי. אבל בפירוש לא מדובר בכל דירה".

• והטענה לפיה המתווכים הם אלו שמעלים מחירים לא נכונה?

המיתוס הזה, כך אנו מגלים, מופרך מכל וכל ובתמימות דעים. "אנו", מדגיש ר' משה בלוך את הלך הרוח המאחד את הנוכחים כולם, "מציגים את עצמנו כ'מתווכים של קונים' לא של המוכרים. וזה אכן כך: בסופו של דבר נרצה למצוא עבור הלקוח את הדירה במחיר הזול ביותר, כשאנו יודעים גם שככל שהדירות יהיו זולות יותר, כך נעשה יותר עיסקאות וכך גם נרוויח יותר מאשר אם השוק יהפוך כולו לשוק של מחירים אסטרונומיים.

"אך בסופו של דבר, כידוע, מה שקובע אלו כללי הביקוש וההיצע, ומה לעשות שהיום ההיצע לא עונה על הביקוש. מה גם שאלו שמבקשים – מוכנים לשלם גם יותר מהערך הריאלי, כך שהמחירים רק מוסיפים ועולים".

בשורה התחתונה, מתברר שהעיר שאוחדה לה יחדיו ממשיכה לתפקד כעיר שבליבה חומה, גם אם אותה חומה היא בלתי נראית. ישנה את ירושלים שבה נמכרות דירות במחירים אסטרונומיים, אם כי לקהל יעד מסויים מאד. מנגד, ישנה את העיר שבה מתנהל שוק שונה, עם מחירים אחרים ולקהל יעד אחר. וכמו תמיד, החכמה היא לדעת את מקומך הנכון בתמונה.

או כמו שמגדיר זאת ר' אלימלך בלוך: "אם אתם מעוניינים למכור, נסו לקבל חוות דעת מקצועית ואמיתית, אך בעיקר להסתכל למציאות בעיניים – להסיק את המחיר לפי גובה ההצעות שאתם מקבלים לאחר שמספר קונים פוטנציאליים ביקרו בדירתכם.

"רוב המוכרים שייצגנו בחורף האחרון", הוא אומר, "מכרו כי הם הבינו את המצב האמיתי בשוק, והם קיבלו החלטה מושכלת המבוססת על נתונים ולא חלומות ותחושות בטן. היתר, עדיין מחכים אם כי לא ברור למה הם מחכים. כי כאמור, השוק אמנם עולה, אך לא לכל הדירות ולא לכל הקהלים".