עו"ד גשייד חושף את 'חוק שומות מוסכמות': התיקון לחוק שיחסוך לכם המון כסף    

התיקון לחוק שיכניס לכם לא מעט כסף: העירייה חייבה אתכם בהיטל השבחה מוגזם אבל לא השתלם לכם לפתוח בהליך הגשת ערר? – החל מהחודש, כך מגלה לנו עו"ד משה גשייד,  ניתן לפנות לועדת שומות של הרשות המקומית ולשלם פחות. הרבה פחות.

 מהו התיקון לחוק החדש ומהי הבשורה שנעוצה בו? עו"ד משה גשייד, המתמחה בתחום התכנון ובניה וליטיגציה מינהלית ובמסגרתם בדיני היטלי השבחה, מסביר כי "היטל השבחה הוא חיוב של בעלי מקרקעין לוועדה המקומית. החיוב נוצר כאשר מקרקעין הושבחו על ידי תוכנית שאישרה הוועדה המקומית והעלתה את ערך המקרקעין או את הדירה".

כך למשל, אם הוועדה המקומית אישרה תכנית בניין עיר (תב"ע), אשר מאפשרת להוסיף קומה בבניין, או אישרה להפיק היתר בנייה המלווה בהקלות או בעת הוצאת היתר לשימוש חורג, הדבר מעלה את שווי הבניין ותשלום ההיטל הוא עבור עליית השווי שנעשתה. החיוב נועד לכסות את הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח (כבישים חדשים, לדוגמא), לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, להשקעה בחינוך (כיתות חינוך וגנים חדשים), לרכישת ושימור מקרקעין לצורכי ציבור, וכיו"ב.

מועד תשלום היטל השבחה הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

"מימוש הזכויות" בהשבחה מתכנית הוא אחד מאלה:

• בקבלת היתר בניה או שימוש – יום קבלת היתר הבניה, שניתן בעקבות אישור התוכנית, מתן ההקלה או אישור השימוש החורג שהשביחו את המקרקעין.
• בהתחלת שימוש בפועל כפי שהותר עקב אישור התכנית.
• במכירת מקרקעין – יום מכירת הזכויות במקרקעין.

השווי נקבע על ידי שמאי הועדה המקומית, אך השומה אינה חלוטה וניתנת לערעור בתוך 45 יום  וניתן לערור על שומת הועדה.

איך מומלץ לערער על היטלי השבחה?

עד לתיקון היו  שהעדיפו לפנות לשמאי מכריע, שכן בדרך זו נדרש מהם לשלם רק לשמאי מקרקעין מומחה, מטעמם. אולם למהלך זה היו 2 חסרונות משמעותיים:

הם לא יכולים לטעון טענות משפטיות על עצם החיוב כמו התיישנות, מעשה בי"ד, אלא רק כנגד גובה החיוב. כך  שבבחירת הנתיב של שמאי מכריע יש בה הלכה למעשה הכרה בעצם החיוב, מה גם ששמאי מכריע עלול לפסוק חיוב העולה על הסכום שדרשה הועדה המקומית מלכתחילה.

לעומת זאת וועדת הערר, אינה יכולה לשנות את החיוב בהיטל ההשבחה כלפי מעלה. זאת אפילו אם השמאי המייעץ קבע שהיטל ההשבחה צריך להיות גבוה מהדרישה המקורית. כשנישום מגיש ערר נגד גובה השומה שהוציאה הועדה המקומית, ועדת הערר יכולה ליתן החלטה: לקבל את הערר כמו שהוא; לדחות את הערר; לקבל באופן חלקי את הערר, אך ועדת הערר אינה יכולה להגדיל את שומת היטל ההשבחה.

לכן, דרך המלך הינה פניה לוועדת ערר והעלאת כל הנימוקים המשפטים והעובדתיים, הן כנגד עצם החיוב והן כנגד גובה החיוב. מסלול ערר מצריך אמנם טיפול עו"ד היטל השבחה ודיון בפני ועדת הערר, אך התוצאה עדיפה בהרבה.

ומה הבשורה הנוכחית?

ובכן, אחרי התיקון לחוק בשומה עד ל-90 אש"ח ניתן לפנות לנתיב 'ועדות שומות'.

עפ"י דברי הסבר לחוק, מטרתה של הצעת חוק זו היא לאפשר לחייבים בהיטל השבחה להגיע לשומות מוסכמות עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אם גובה החיוב הצפוי הוא נמוך יחסית.

לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק), לאדם שנדרש לשלם היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית עומדת הזכות לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או לפנות לשמאי מכריע אם הוא סבור כי נפלה שגגה בשומה מטעם הוועדה המקומית. הליכים אלו כרוכים בהוצאות מרובות ובטרחה רבה תוך נטילת סיכון, בשל כך שגובה השומה שנקבעה עלול להאמיר. אם גובה החיוב בהיטל הוא נמוך יחסית, לרוב לא משתלם לחייב לנקוט הליכים אלו גם אם לדעתו נפלה טעות בשומה.

לשם הסרת חסם זה מוצע לקבוע כי אם סכום השומה מטעם הוועדה המקומית אינו עולה על 90,000 שקלים חדשים, החייב יהיה רשאי להגיש שומה מטעמו באמצעות שמאי מקרקעין.

כדי למנוע הימשכות של ההליכים מוצע לקבוע תקופות קצרות שבהן יבחן שמאי מטעם הוועדה המקומית את הבקשה. וועדה לשומות בסכומים קטנים מטעם הוועדה המקומית ועדת השומות תדון בהמלצתו, בתוך 14 ימים ו־21 ימים, בהתאמה. לאחר מכן תועבר הבקשה לעיונו של השמאי הממשלתי הראשי, בין שנדונה בוועדת השומות ובין שלא נדונה. גם החלטת השמאי הממשלתי הראשי תינתן בתוך תקופה קצובה (21 ימים), ואחריה יראו את הבקשה לשומה מתוקנת כמאושרת.

חייב שבקשתו נדחתה יהיה רשאי לערור או לבקש מינוי שמאי מכריע, כפי שהוא זכאי לפעול כיום לפי החוק.

נוכח החשש מפני עריכת הסכמים בלתי ראויים והפעלת לחצים על הוועדה המקומית מוצע לקבוע מנגנוני בקרה: הרכב ועדת השומות שתדון בבקשות לשומות מתוקנות יכלול את יושב ראש הוועדה המקומית, היועץ המשפטי לוועדה המקומית וגזבר הוועדה המקומית; כל השומות המתוקנות כאמור יועברו לעיון השמאי הממשלתי הראשי, והוא יהיה רשאי שלא לאשרן; השומות המתוקנות יפורסמו באתר האינטרנט של הוועדה המקומית.

"מדובר אם כן", אומר עו"ד משה גשייד, "בבשורה משמעותית לציבור, שעשויה לחסוך לכל אחד מאיתנו הרבה זמן וכסף".

והוא מסביר:

"עד עתה בפני כל נישום הייתה קיימת אפשרות לערער על היטלי ההשבחה ולנהל הליך בפני ועדת הערר או בפני שמאי מכריע, גם אם מדובר היה בשומה יחסית נמוכה של עשרות אלפי ₪. התהליך היה ארוך, מייגע ויקר. מהיכרותי, לא מעט נישומים שהחזיקו בשומות נמוכות, ויתרו על האפשרות לערער, ומי שהתעשר מכך היו  הרשויות המקומיות.

אין לי ספק, שהציבור יידע לממש זכות זו ולא יוותר עליה, כשהיא צפויה להכניס למערערים סכומים נאים שעד כה הלכו לקופת העיריה.

יחד עם זאת, עו"ד גשייד מצנן מעט את ההתלהבות והוא אומר כי יעבור לא מעט זמן עד שהרשויות המקומיות יקימו ועדות שומות וילמדו ליישם את תיקון חוק להלכה ולמעשה. מסיבה זו, יש יתרון להיוועצות עם עורך דין מומחה לדיני תכנון ובנייה והיטלי השבחה, שינסה לחסוך ולהקטין את הסכום גם במסגרת הנתונים הקיימים.