יום ירושלים 2026: כך הפכה הבירה לזירת ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל
14.05.26 / 23:00
מי היה מאמין שדווקא ירושלים, זו שנתפסה בעבר כעיר מורכבת ומיושנת, תוביל את מהפיכת ההתחדשות העירונית שתשנה את פניה? מבט לעיר שמגדלים צמחו בה
במשך שנים ירושלים נחשבה לעיר מורכבת, איטית ושמרנית מבחינה תכנונית. יזמי נדל"ן העדיפו להתמקד בתל אביב, בגוש דן ובערי המרכז, בעוד הבירה נתפסה כשוק מסורבל עם ריבוי חסמים, רגישויות קהילתיות ומחסור בעתודות קרקע, אבל בשנים האחרונות המגמה התהפכה לחלוטין.
בערב יום ירושלים 2026, הבירה נמצאת בעיצומה של תנופת הבנייה הגדולה בתולדותיה. כמעט בכל שכונה בעיר פועלים כיום מנופים, מתחמי פינוי-בינוי ותוכניות ענק של התחדשות עירונית. שנת 2025 סימנה את נקודת המפנה, כאשר עיריית ירושלים אישרה היתרי בנייה ל־8,445 יחידות דיור חדשות - זינוק של יותר מ־200% לעומת הממוצע השנתי בעשור הקודם.
מאחורי הנתונים עומד שינוי תפיסתי עמוק בעירייה ובמערכת התכנון. במקום להמשיך להתרחב לשטחים פתוחים, ירושלים מנסה בשנים האחרונות לצופף את העיר הקיימת באמצעות בנייה לגובה סביב צירי הרכבת הקלה והתחבורה הציבורית. עבור היזמים, המשמעות היא מעבר מפרויקטי תמ"א נקודתיים למתחמי ענק הכוללים מאות ולעיתים אלפי יחידות דיור.
הצורך ברור. ירושלים חצתה את רף מיליון התושבים, מלאי הקרקעות בעיר מוגבל, וחלק גדול מהבניינים הוותיקים נבנו בשנות החמישים והשישים ללא ממ"דים, מעליות ותשתיות מודרניות. ההתחדשות העירונית הפכה מבחינת העיר לפתרון המרכזי להגדלת היצע הדיור ולשמירה על אוכלוסייה צעירה בתוך הבירה.
מי שהפכה לאחת השחקניות המרכזיות במהפכה הזאת היא טרא נדל"ן. החברה שמחזיקה כיום בכ-25% משוק ההתחדשות העירונית בירושלים בבעלות המנכ"ל יונה גרין והיו"ר אבי סמואלס, מקדמת כיום כ־12 אלף יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע שונים. החברה פעילה בכ-28 שכונות ברחבי ירושלים - מנווה יעקב שבצפון העיר, דרך קריית משה, הגבעה הצרפתית ובית הכרם, ועד קטמונים, גילה, ארמון הנציב והמושבה הגרמנית.
"ירושלים היא כנראה העיר הכי מורכבת לבנייה בישראל", אומר גרין. "כל רחוב הוא קהילה, כל שכונה היא עולם אחר, וכל פרויקט דורש גישה אחרת מול הדיירים. זו לא עיר שאפשר לעבוד בה בשיטת העתק-הדבק. בירושלים, יותר מבערים אחרות, כל פרויקט דורש התאמה שונה לחלוטין לאופי השכונה והקהילה המקומית. פרויקט בשכונה חרדית כולל צרכים שונים לגמרי מפרויקט במרכז העיר או בשכונה חילונית־מעורבת".
כך למשל, בנווה יעקב מקדמת טרא פרויקט רחב היקף הכולל הריסה של 111 דירות ישנות והקמת 565 יחידות דיור חדשות בשמונה מבנים חדשים. הפרויקט כולל התאמות ייעודיות לציבור החרדי והדתי, בהן מעליות שבת, מרפסות סוכה ותכנון המותאם למשפחות גדולות.
"בפרויקטים בירושלים צריך להבין קודם את הקהילה ורק אחר כך את הבניין", אומר גרין. "בנווה יעקב למשל ביצענו התאמות קהילתיות והלכתיות בהתאם לבקשות הדיירים והרבנים. פרויקט בירושלים צריך להיות מותאם לאוכלוסייה שחיה בו - למשפחות, לקהילה, לאורח החיים ולצרכים היומיומיים של התושבים".
במקביל, בארמון הנציב מקדמת החברה יחד עם שותפותיה רוטשטיין וגולדן סיטי את אחד ממיזמי ההתחדשות העירונית הגדולים בירושלים - פרויקט "עיר מזרח", הכולל כ־2,500 יחידות דיור חדשות, שטחי מסחר, מבני ציבור וחיבור ישיר לתוואי הרכבת הקלה. במסגרת התוכנית צפויים להיבנות גם מגדלים בני יותר מ־40 קומות - גובה שבעבר כמעט לא היה קיים בירושלים.
גם במרכז העיר ניכרת בשנים האחרונות מגמת שינוי משמעותית. פרויקט אגריפס 92, הסמוך לשוק מחנה יהודה, משלב מגורים, מסחר ותעסוקה במודל שמזוהה יותר עם תל אביב או ערים אירופיות צפופות מאשר עם ירושלים הישנה והמוכרת.
גם בשכונות הוותיקות והמבוקשות בעיר, שבהן מגבלות השימור הופכות כל פרויקט למורכב במיוחד, נרשמת בשנים האחרונות עלייה בהיקפי ההתחדשות העירונית. ברחוב מרים החשמונאית 8 בשכונת בקעה מקדמת טרא נדל"ן פרויקט הכולל בנייה חדשה לצד מבנה לשימור - מודל שהופך נפוץ יותר בירושלים, בעיקר באזורים שבהם העירייה מבקשת להגדיל צפיפות מבלי לפגוע לחלוטין באופי ההיסטורי של הרחוב והשכונה.
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר במהפכה העירונית הוא פרויקט הרכבת הקלה. הקווים החדשים משנים בהדרגה את מפת הביקושים בעיר ומחברים שכונות שבעבר נחשבו מרוחקות יחסית למרכזי התעסוקה והמסחר. עבור היזמים, המשמעות היא עלייה חדה בכדאיות הכלכלית של פרויקטים שבעבר נחשבו גבוליים.
"הרכבת הקלה משנה לחלוטין את מפת ירושלים", אומר גרין. "שכונות שפעם נחשבו רחוקות הופכות לנגישות ומבוקשות מאוד. זה משנה גם את החשיבה של יזמים וגם את החשיבה של משפחות צעירות שמחפשות להישאר בעיר. בירושלים של 2026 כבר קשה לדבר על "פריפריה עירונית". שכונות כמו גילה, קריית יובל ונווה יעקב הופכות בהדרגה לחלק ממטרופולין עירוני צפוף, גבוה ומחובר יותר".
גם שוק הדיור עצמו השתנה. לפי נתוני הענף, מחירי הדירות בירושלים המשיכו לעלות במהלך 2025, בזמן שבחלקים אחרים בישראל נרשמה האטה. בענף מסבירים זאת בביקושים קשיחים, מחסור בקרקע ותנועה מחודשת של תושבי חוץ ומשקיעים לעיר, במיוחד לאחר השבעה באוקטובר והעלייה בתחושת החיבור לירושלים בקרב יהדות העולם.
לצד הבנייה המסיבית, בירושלים מבינים כיום שהתחדשות עירונית עבור אלפי משפחות המתגוררות בבניינים ישנים ללא ממ"ד או מעלית, מדובר בשינוי באיכות החיים ובתחושת הביטחון האישית. אחרי השנים האחרונות אנשים מבינים שממ"ד, מעלית ותשתיות חדשות הם כבר לא מותרות, בהרבה מאוד ישנם משפחות שחיות עשרות שנים בלי תנאים בסיסיים. ההתחדשות העירונית בירושלים היא קודם כל מהלך אנושי וקהילתי.
אם לפני עשור ירושלים נתפסה כעיר שמתקשה להתחדש, ב־2026 היא כבר הפכה למעבדת ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל - עם אלפי יחידות דיור, רשת רכבות קלות מתרחבת ומרוץ של יזמים על עתודות הבנייה האחרונות בתוך העיר.
להצטרפות לקבוצות ועדכוני "ירושלים החרדית" בוואטסאפ לחצו כאן
מעוניינים להגיב? לדווח? צרו איתנו קשר במייל האדום [email protected]
