למה? שבע! בגלל 7 דירות עודפות בוטלה עסקת קומבינציה בקטמונים
21.10.26 / 20:09
השופטים קבעו פה אחד כי היזמים הפרו את ההסכם באופן יסודי, כשקידמו תוכנית מורחבת בלי ליידע את בעלי הדירות ובלי להגדיל את התמורה • הם גם חויבו בהוצאות משפט של 105 אלף שקל
"ניסו להתעשר על חשבון בעלי הדירות": סכסוך ממושך בין בעלי דירות בירושלים לבין יזמי נדל"ן הגיע ביום ראשון לסיומו בבית המשפט העליון, שדחה פה אחד את ערעור היזמים נגד ביטול הסכמי הקומבינציה מצד בעלי הקרקע.
עוד בנושא:
חוגגים את הרס הבניינים בקטמונים בירושלים
השיכונים המיתולוגיים - הסוף: החלה הריסת המבנים הישנים בשכונה הוותיקה
הלם בקטמונים: הסופר הוותיק יהפך למגדל
פסק הדין, שניתן מפי השופט אלכס שטיין בהסכמת השופטות רות רונן וגילה כנפי-שטייניץ, קבע כי היזמים הפרו את ההסכמים באופן יסודי - כשקידמו תוכנית לבניית 31 דירות במקום 24 שנקבעו בהסכם, תוך ניסיון להתעשר על חשבון בעלי הדירות. בנוסף חויבו היזמים בהוצאות משפט בסך 105 אלף שקל.
בוודאי יעניין אותך:
אבן דרך: ההסכם הייחודי שנחתם בין הפרויקט הנדל"ני לישיבת טשעבין הסמוכה
הרקע: ההסכם מ-2010
באתר 'מגדילים' מסבירים כי במרכז הפרשה עומד בניין מגורים בן ארבע דירות ברחוב ניתאי הארבלי בשכונת קטמונים. בשנת 2010 חתמו בעלי הדירות על הסכמי קומבינציה מפורטים עם היזמים, ובמסגרתם ניתנה התחייבות מפורשת שלא לבקש אישור לתוכנית בנייה עבור יותר מ-24 יחידות דיור. חריגה ממגבלה זו הוגדרה מראש בהסכם כהפרה יסודית.
באוגוסט 2015 אושרה באיחור תב"ע שהגישו היזמים, ובמרץ 2016 הוגשה בקשה להיתר בנייה - גם היא באיחור. אולם בנקודה זו הפסיקו היזמים את קידום ההיתר, כדי להגדיל את זכויות הבנייה.
העיכוב נמשך כשלוש שנים, ובמהלכן פעלו לקידום תב"ע חדשה. בתחילת 2017 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, שבו הסכימו בעלי הדירות להארכת משך הביצוע תמורת פיצוי כספי - מבלי שהיו מודעים לכוונה להגדיל את היקף הבנייה.
כך התגלתה ההפרה
ב-3 בנובמבר 2019 פורסמה למתן תוקף תב"ע חדשה, שהקנתה זכויות לבניית 31 יחידות דיור במגרש - בחריגה מהמגבלה החוזית.
בעלי הדירות נחשפו לכך רק שנה מאוחר יותר: בפגישה שנערכה ב-10 בנובמבר 2020 נודע להם לראשונה כי התוכנית שאושרה כוללת 31 דירות. לאחר שפגישות נוספות לא הולידו פתרון מוסכם, שלח בא כוחם, עו"ד משה חן, הודעה רשמית ב-22 בפברואר 2021 על ביטול ההסכמים.
בהמשך התקשרו בעלי הדירות עם חברה יזמית חדשה. בתגובה הגישו היזמים תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים לאכיפת ההסכמים, ובעלי הדירות הגישו תביעה שכנגד לביטולם. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת היזמים וקיבל את תביעת הביטול - ועל כך הוגש הערעור.
טענות הצדדים
בערעור טענו היזמים כי לצד המגבלה על מספר הדירות, סעיף אחר בהסכם חייב אותם לפעול לקידום תב"ע הממקסמת את זכויות הבנייה, וכי הוראה זו גוברת. לחלופין טענו כי המגבלה אינה התחייבות יסודית, וכי בעלי הדירות ידעו על ההגדלה מהודעות רשויות התכנון - ושתיקתם מהווה ויתור.
בעלי הדירות טענו מנגד כי הגשת התוכנית ל-31 דירות היא הפרה יסודית מפורשת, וכי היזמים ביקשו ליטול לעצמם את כל הרווחים הנובעים מזכויות הבנייה הנוספות - בלי להגדיל את התמורה.
"ביקשו להתעשר על חשבון המשיבים"
השופט שטיין דחה את טענת הסתירה בין סעיפי ההסכם וקבע כי חובת מיקסום הזכויות חלה אך ורק בתוך המגבלות המוסכמות: "פירושה 'מקסום בתוך מגבלות ההסכם, דהיינו: בתוך מגבלת 24 הדירות שהוסכמה'".
עוד קבע: "המערערים ביקשו להתעשר על חשבון המשיבים, בדרך שחורגת מהמגבלה שנקבעה בהסכם, וזו היתה הפרה יסודית".
בנוסף נקבע כי מאחר שהיזמים קיבלו ייפויי כוח מבעלי הדירות לצורך קידום הפרויקט, חלו עליהם חובות מוגברות של תום לב ונאמנות. בית המשפט דחה גם את הטענה כאילו הודעות תכנוניות מצד שלישי מחליפות את חובת הגילוי הישירה של היזם, וקבע כי הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר ממועד הגילוי בפועל.
"התוצאה המשפטית הצודקת"
לסיכום כתב השופט שטיין: "אף אם ההכרעה אינה מסיימת לחלוטין את הסכסוך ואינה מאפשרת כעת את קידום הפרויקט, זוהי התוצאה המשפטית הצודקת והמיטבית".
לדבריו, "המשיבים, שלא חטאו, זכאים מן הדין לביטול ההסכמים ושלא ייכפה עליהם המשך ההתקשרות לאחר שהמערערים ביקשו להתעשר על חשבונם, פגעו בזכויותיהם וביצעו סדרת הפרות של הסכמי הקומבינציה".
להצטרפות לקבוצות ועדכוני "ירושלים החרדית" בוואטסאפ לחצו כאן
מעוניינים להגיב? לדווח? צרו איתנו קשר במייל האדום [email protected]
