איך זה אפשרי בכלל? דירה יד שנייה בירושלים יקרה יותר מדירה חדשה

תופעה חריגה נרשמה בשוק הנדל"ן בירושלים: מחירי הדירות מיד שנייה עקפו את מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של 2024. מניתוח נתוני עסקאות שביצעה חברת מדלן עולה כי בעסקאות לדירות ארבעה חדרים, המחיר הממוצע למ"ר בדירה חדשה עמד על 31 אלף שקל, בעוד שבדירה מיד שנייה הגיע ל-36 אלף שקל - פער של כ-15% - כך פורסם ב'כלכליסט'..

הנתונים מראים כי בתקופה זו בוצעו בירושלים כ-1,440 עסקאות בדירות ארבעה חדרים, מתוכן 763 עסקאות לרכישת דירה חדשה מקבלן ו-677 עסקאות בדירות מיד שנייה. באופן טבעי, הציפייה היא שמחירי הדירות החדשות יהיו גבוהים יותר, אך התמהיל השכונתי והיקף העסקאות בשכונות שונות משפיעים משמעותית על הממוצע הכללי.

אחד הגורמים המשמעותיים שהשפיעו על המחירים היה היקף המכירות הגבוה בשכונת גבעת המטוס החדשה. בשכונה זו, הממוקמת בדרום העיר, נמכרו כ-400 דירות חדשות במחיר ממוצע של 18.5 אלף שקל למ"ר - כמחצית ממחיר דירה חדשה בשכונת ארנונה הסמוכה.

מנגד, המחירים הגבוהים ביותר בדירות יד שנייה נרשמו בשכונות כמו קריית שמואל, מאה שערים, מקור ברוך וצפון תלפיות, שם נעו המחירים בין 62 ל-78 אלף שקל למ"ר בממוצע. עם זאת, מספר העסקאות באזורים אלה היה נמוך יחסית.

השמאי הירושלמי קובי ביר הסביר בריאיון ל'כלכליסט' כי אחת הסיבות המרכזיות לתופעה היא פוטנציאל ההתחדשות העירונית. "כשקונים דירה שיש לה פוטנציאל להתחדשות עירונית, הרוכשים לא משלמים על הדירה שהם קנו אלא משלמים על הפוטנציאל", הוא ציין. ואכן, ירושלים מובילה בתחום זה עם כ-25% מתוכניות הפינוי-בינוי הארציות ו-37 תוכניות שאושרו ב-2023, המוסיפות לעיר מעל 5,000 יחידות דיור.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, הדגיש כי הממוצע העירוני אינו משקף בהכרח את המגמות האמיתיות בשטח. "בירושלים מדובר בשטח עצום המחולק לשכונות לא הומוגניות, והממוצע משקף יותר את תמהיל הדירות שנמכרו בתקופה ספציפית", הוא מסביר. "כדי להבין את המגמות האמיתיות, חייבים לבחון את הנתונים ברמת השכונה".