בשכונה השנייה בגודלה בירושלים אין כמעט פינוי בינוי - ומחירי הנדל"ן בה מזנקים

למרות היקפה המרשים והפוטנציאל הטמון בה, שכונת פסגת זאב נותרה מחוץ לגל ההתחדשות העירונית השוטף את ירושלים. המחסור בפרויקטים של פינוי-בינוי, לצד הביקוש הגובר, מתבטא במחירי הדירות שזינקו ב-4% בחציון הראשון של 2024, פי שניים מהעלייה הממוצעת בעיר - כך על פי תחקיר 'מרכז הנדל"ן', המתבסס על נתוני 'מדלן'.

בשכונה, אשר נחשבת לאחת הגדולות בישראל ומונה כ-45 אלף תושבים, דירת 3 חדרים יד שנייה נמכרת כיום בממוצע ב-1.929 מיליון שקלים, דירת 4 חדרים יד שנייה ב-2.350 מיליון שקלים, ודירת 5 חדרים ב-2.826 מיליון שקלים. רוכשי דירה חדשה של 4 חדרים ישלמו בממוצע 2.780 מיליון שקלים.

"המספרים מדברים בעד עצמם," אומרים גורמים בענף הנדל"ן. "הזינוק של 98% בכמות העסקאות מעיד על ביקוש עצום, אך ההיצע המוגבל דוחף את המחירים כלפי מעלה."

השכונה, הממוקמת על הרי ירושלים ומחולקת לחמישה אזורים, מתאפיינת באוכלוסייה מגוונת הכוללת חרדים, דתיים לאומיים וחילונים. המדד הסוציו-אקונומי של השכונה עומד על 5 מתוך 10, נמוך יחסית לשכונות אחרות במערב העיר.

על פי התחזיות, אוכלוסיית השכונה צפויה לגדול משמעותית עד שנת 2040 ולהגיע לכ-63 אלף תושבים. כדי לענות על הביקוש הגובר, מתוכננת תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים הפתוחים בשכונה. כיום פועלים בה שמונה יזמים בפרויקטים שונים, עם מלאי של כ-679 דירות בבנייה או בתכנון.

אתגר משמעותי העומד בפני השכונה הוא מערך התחבורה. המבנה ההררי מכתיב רחובות מפותלים, ומספר החיבורים המצומצם לרשת הכבישים העירונית יוצר עומסי תנועה בכניסה וביציאה. לעומת זאת, התחבורה הציבורית במערב השכונה מפותחת היטב, עם הקו האדום של הרכבת הקלה וקווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה.

על פי התוכניות המאושרות, צפויות להיבנות בשכונה 2,204 יחידות דיור נוספות, ועוד 3,293 יחידות דיור נמצאות בתוכניות המקודמות כעת. תוספת משמעותית זו עשויה להקל על לחצי הביקוש ולהשפיע על מגמות המחירים בשנים הקרובות.